Recouvrement des charges de copropriété : stratégie juridique et pilotage des dossiers

Le cabinet Gauthier & Taieb signe une tribune dans la rubrique « Parole d'experts » des Informations rapides de la copropriété (IRC), consacrée à un recouvrement efficace des charges de copropriété. Nous en restituons ici les points essentiels.

Qu'est-ce qu'un recouvrement efficace ?

Le recouvrement des charges impayées est un enjeu central pour les copropriétés : la trésorerie du syndicat conditionne l'entretien de l'immeuble et, in fine, la valeur du patrimoine des copropriétaires. Le contentieux le confirme : les actions en recouvrement représentent les deux tiers des demandes portées devant les juridictions du premier degré en matière de copropriété, et plus de huit sur dix portent sur des sommes inférieures à 10 000 €¹1. Ministère de la Justice, DACS, Le contentieux de la copropriété, étude du 20 février 20191. Ministère de la Justice, DACS, Le contentieux de la copropriété, étude du 20 février 2019.

Encore faut-il s'entendre sur ce qu'est un recouvrement « efficace ». Le cabinet Gauthier & Taieb en retient trois objectifs essentiels.

Obtenir le paiement. Un recouvrement efficace aboutit au paiement effectif des sommes dues. Plusieurs obstacles peuvent le compromettre et doivent être anticipés : la prescriptionExtinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant le délai fixé par la loi ; au-delà, la dette ne peut plus être réclamée en justice. Le délai de droit commun est de cinq ans.§C. civ., art. 2219 et 2224 de la créance²2. Loi du 10 juillet 1965, art. 42, al. 1er2. Loi du 10 juillet 1965, art. 42, al. 1er, l'insolvabilité du débiteur ou l'impossibilité d'établir une créance certaine, liquide et exigible³3. C. civ., art. 1353, al. 1er — Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.3. C. civ., art. 1353, al. 1er — Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.⁴4. Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-10.481 — La Cour de cassation retient qu'il incombe au syndicat de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.4. Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-10.481 — La Cour de cassation retient qu'il incombe au syndicat de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables..

Préserver la trésorerie. Un recouvrement efficace protège la trésorerie du syndicat. Cela suppose de limiter au maximum la durée des procédures, et donc l'accumulation de la dette, mais aussi de maîtriser les frais de recouvrement, qui pèsent d'abord sur la collectivité avant de pouvoir être imputés en partie ou en totalité au copropriétaire débiteur⁵5. Loi du 10 juillet 1965, art. 10-1, a) — Les frais nécessaires de recouvrement exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure du copropriétaire sont en principe imputables à ce dernier.5. Loi du 10 juillet 1965, art. 10-1, a) — Les frais nécessaires de recouvrement exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure du copropriétaire sont en principe imputables à ce dernier. ⁶6. CPC, art. 7006. CPC, art. 700. Une trésorerie fragilisée est susceptible d'engendrer des effets concrets et durables : dégradation des conditions de vie dans l'immeuble, hausse mécanique de la contribution des copropriétaires à jour de leurs charges ou report des travaux.

Mobiliser au mieux les ressources du syndic. Un recouvrement efficace permet au syndic de disposer, à tout moment, des éléments nécessaires pour arbitrer les enjeux dossier par dossier et piloter le recouvrement avec une vision stratégique, en fonction des objectifs propres à chaque copropriété.

Cette efficacité repose sur deux piliers : une stratégie juridique ciblée, adaptée à chaque dossier, et une organisation structurée de leur traitement.

Une stratégie juridique adaptée à chaque dossier

Les particularités du dossier commandent la nature et la temporalité des mesures à engager, à chaque étape du recouvrement :

• Phase amiable : mise en demeureActe par lequel le créancier somme formellement le débiteur d'exécuter son obligation, par sommation de commissaire de justice ou par lettre portant interpellation suffisante. Elle fait courir les intérêts moratoires.§C. civ., art. 1344, conclusion d'un protocole d'accord transactionnel ;
• Obtention d'un titre exécutoireActe ou décision permettant au créancier de poursuivre l'exécution forcée de sa créance sur les biens du débiteur. La loi en dresse la liste, comprenant notamment la décisions de justice ayant force exécutoire ou l'accord transactionnel revêtu de la formule exécutoire.§CPCE, art. L111-3 : action en recouvrement selon la procédure au fond ou selon la procédure accélérée au fond⁷7. Loi du 10 juillet 1965, art. 19-27. Loi du 10 juillet 1965, art. 19-2, requête en homologation d'un protocole d'accord transactionnel ;
• Mesures d'exécution : saisie sur compte bancaire, saisie sur rémunération, saisie des loyers, saisie immobilière.

S'y ajoutent, selon les dossiers, l'inscription de l'hypothèque légale du syndicat⁸8. Loi du 10 juillet 1965, art. 198. Loi du 10 juillet 1965, art. 19, la saisie conservatoire, le traitement des procédures collectives, du surendettement, des successions vacantes ou de la reprise de comptabilité, ainsi que le recouvrement des cotisations d'associations syndicales de propriétaires, lequel obéit à des règles distinctes⁹9. Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 20049. Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.

Une organisation structurée du traitement des dossiers

Cette stratégie juridique ciblée doit s'appuyer sur une organisation à la hauteur du volume des dossiers et sur une collaboration étroite entre le syndic et l'avocat. L'avocat a besoin d'informations et de pièces dès l'ouverture du dossier ; le syndic attend un point régulier sur l'avancement de la procédure (dates d'audience, délibérés, exécution de la décision).