SCI et charges impayées : qui poursuivre ?

Un lot de copropriété est détenu par une société civile immobilière (SCI). Elle ne règle plus ses appels de fonds et semble à court de trésorerie. Ses associés, souvent connus du syndic, paraissent plus faciles à atteindre : pourquoi ne pas les poursuivre eux-mêmes ?

Le régime des sociétés civiles semble le permettre, mais les textes et la jurisprudence méritent d'être examinés.

La SCI a seule la qualité de copropriétaire, et non ses associés

Par conséquent, la SCI est seule copropriétaire. Elle seule exerce les droits et supporte les obligations attachés à cette qualité, par l'intermédiaire de son représentant légal. Par exemple, c'est elle que le syndic doit convoquer en assemblée générale de copropriétaires, à peine de nullité¹1. Cass. 3e civ., 9 nov. 2005, n° 04-13.5701. Cass. 3e civ., 9 nov. 2005, n° 04-13.570 ²2. Cass. 3e civ., 12 déc. 2001, n° 00-14.1572. Cass. 3e civ., 12 déc. 2001, n° 00-14.157.

flowchart TD
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  subgraph ECRAN ["Écran de la personnalité morale"]
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  end
  S ==> L@{ icon: "gt:unit", label: "Lot de copropriété", pos: "b", h: 38, w: 38 }

Au même titre, c'est elle qui est redevable des charges de copropriété attachées à son lot. En cas d'impayés, les mesures de recouvrement se dirigent contre elle, de la phase amiable à l'obtention d'un titre exécutoireActe ou décision permettant au créancier de poursuivre l'exécution forcée de sa créance sur les biens du débiteur. La loi en dresse la liste, comprenant notamment la décisions de justice ayant force exécutoire ou l'accord transactionnel revêtu de la formule exécutoire.§CPCE, art. L111-3, puis le cas échéant, aux opérations de saisies.

Ce schéma de recouvrement peut toutefois laisser place à une assignation en liquidation judiciaireProcédure collective ouverte au débiteur en cessation des paiements et dont le redressement est manifestement impossible. Elle tend à désintéresser les créanciers du débiteur, par la réalisation de l’actif et l’apurement du passif.§C. com., art. L. 640-1 à l'encontre de la SCI, si elle est en état de cessation des paiements³3. C. com., art. L. 640-5, al. 23. C. com., art. L. 640-5, al. 2Lire à ce sujet« Copropriétaire débiteur en procédure collective : quelles actions pour recouvrer les charges ? »article de la série Question de charges à venir.. Le liquidateur judiciaire procède alors à la réalisation des actifs afin de désintéresser les créanciers.

Quelle que soit la voie retenue, le résultat est le même : seule la SCI est visée. Le titre éventuellement obtenu ne saurait être exécuté à l'encontre des associés. Atteindre leur patrimoine suppose une action distincte.

Les associés de la SCI sont débiteurs à titre subsidiaire

Chaque associé n'est tenu qu'à hauteur de ses parts

Chaque terme a sa portée. Indéfiniment signifie sur l'ensemble du patrimoine personnel : la société civile se distingue classiquement des sociétés à risque limité telles que la société à responsabilité limitée, où l'associé n'est engagé qu'à hauteur de son apport. L'obligation des associés est conjointeObligation à plusieurs débiteurs où chacun n’est tenu que de sa part de la dette commune.§C. civ., art. 1309. Elle n'est pas solidaireModalité de l'obligation qui oblige chacun des débiteurs à toute la dette : le créancier peut en demander le paiement au débiteur de son choix, et le paiement fait par l'un libère tous les autres envers lui.§C. civ., art. 1313, le créancier ne peut donc réclamer le tout à un seul associé, à charge pour lui de se retourner contre les autres. Les associés répondent seulement à proportion de leur part dans le capital social, et celle-ci est appréciée au jour de l'exigibilité de la dette⁴En complément4. ou au jour de la cessation des paiements.En complément4. ou au jour de la cessation des paiements.. En cas de cession de parts, plusieurs quotes-parts peuvent être amenées à s'appliquer selon les différentes tranches d'exigibilité de la dette⁵5. Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-10.5265. Cass. 3e civ., 6 juin 2024, n° 23-10.526.

En matière de charges de copropriété, les provisions du budget prévisionnel sont en principe exigibles le premier jour de chaque trimestre⁶6. Loi du 10 juillet 1965, art. 14-1, I6. Loi du 10 juillet 1965, art. 14-1, I, tandis que les provisions pour travaux le sont selon les modalités votées en assemblée générale⁷7. Loi du 10 juillet 1965, art. 14-1, II7. Loi du 10 juillet 1965, art. 14-1, II.

Les poursuites contre la SCI doivent avoir échoué

Les poursuites contre les associés sont conditionnées à des poursuites préalables contre la SCI, demeurées vaines. Les associés sont ainsi débiteurs à titre subsidiaire des charges de copropriété.

Les conditions d'une action contre les associés

Les mesures d'exécution doivent porter sur l'entier patrimoine social

La notion de vaines et préalables poursuites, telle qu'appréciée par la Cour de cassation, permet d'identifier les conditions d'une action en recouvrement de charges contre les associés de la SCI.

L'étude de la jurisprudence est, en la matière, nécessairement casuistique : l'exigence de vaines et préalables poursuites ne s'apprécie pas de la même manière face à une SCI en activité et face à une société radiéeLa radiation intervient en principe après la cessation d’activité, la dissolution et la clôture de la liquidation de la société. Dans la plupart des cas, elle n’a plus la personnalité morale. La radiation fait l’objet d’une mention au registre national des entreprises (RNE).§C. civ., art. 1844-8, al. 3§C. com., art. R. 123-75 ou dépourvue de tout actif socialEnsemble des biens mobiliers et immobiliers appartenant à la société. Il constitue le gage commun des créanciers de la société.§C. civ., art. 2284§C. civ., art. 2285. Chaque situation nécessite une analyse particulière.

En principe, ne suffisent ni la mise en demeure de la société restée infructueuse¹⁰10. Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-11.21510. Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 94-11.215, ni l'obtention d'un jugement de condamnation suivie de l'inscription d'une hypothèqueAffectation d'un immeuble en garantie d'une obligation. Elle est légale, judiciaire ou conventionnelle. Elle confère au créancier un droit d’être payé par priorité aux autres créanciers, sur la valeur de l’immeuble. §C. civ., art. 2385§C. civ., art. 2387¹¹11. Cass. com., 20 nov. 2001, n° 99-13.89411. Cass. com., 20 nov. 2001, n° 99-13.894. À peine d'irrecevabilité, le créancier doit justifier de mesures infructueuses établissant l'insuffisance du patrimoine de la sociétéEnsemble des biens et obligations d’une société. Le patrimoine social est distinct du patrimoine des associés. pour le désintéresser.

En matière de recouvrement de charges d'une SCI, dont le seul actif serait constitué des lots auxquels les charges impayées sont attachées, la preuve des vaines poursuites semble pouvoir se matérialiser par des tentatives de saisies mobilières infructueuses, et une saisie immobilièreMesure d'exécution par laquelle un créancier fait procéder à la saisie et à la vente d’un bien immobilier du débiteur, ou de son acquéreur, en vue de la distribution de son prix entre les créanciers.§CPCE, art. L. 311-1 dont la distribution du prixDans le cadre d’une saisie immobilière, étape finale au cours de laquelle le prix de vente de l’immeuble est distribué entre les créanciers.§CPCE, art. L. 331-1 n'a pas permis de désintéresser intégralement le syndicat. En effet, si l'hypothèque légale spécialeAffectation, par l’effet de la loi, d’un lot de copropriété en garantie des créances du syndicat des copropriétaires attachées à ce lot. Elle est dispensée d’inscription pour les créances relatives à l’année courante ainsi qu’au quatre dernières années échues. Elle prime toutes autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures. §C. civ., art. 2402, 3°§C. civ., art. 2418, al. 2§Loi du 10 juillet 1965, art. 19§Loi du 10 juillet 1965, art. 19-1 dont il bénéficie au titre de l'année courante et des deux dernières années échues lui permet de primer toute autre hypothèque, il est susceptible de se retrouver en concoursSituation où plusieurs créanciers font valoir leurs droits sur la valeur d’un même actif. au titre des années antérieures¹⁴14. C. civ., art. 2402, 3°14. C. civ., art. 2402, 3° ¹⁵15. C. civ., art. 2418, al. 215. C. civ., art. 2418, al. 2.

La liquidation judiciaire dispense des vaines poursuites

Une situation échappe à cette exigence : la liquidation judiciaire de la société. La déclaration de la créanceActe par lequel un créancier porte sa créance à la connaissance du mandataire ou du liquidateur judiciaire.§C. com., art. L. 622-24 à la procédure dispense en effet le créancier d'établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser¹⁶16. Cass. ch. mixte, 18 mai 2007, n° 05-10.413 — C'est la déclaration de créance qui vaut dispense, et non l'ouverture de la procédure. La liquidation amiable, elle, ne dispense de rien : Cass. com., 29 nov. 2023, n° 22-14.173.16. Cass. ch. mixte, 18 mai 2007, n° 05-10.413 — C'est la déclaration de créance qui vaut dispense, et non l'ouverture de la procédure. La liquidation amiable, elle, ne dispense de rien : Cass. com., 29 nov. 2023, n° 22-14.173..

Une stratégie pourrait alors se dessiner : assigner la SCI en liquidation judiciaire, déclarer la créance de charges une fois la procédure collectiveProcédures de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire. Toutes trois s'adressent à un débiteur en difficulté, mais chacune poursuit un régime et un objectif propre.§C. com., art. L. 620-1§C. com., art. L. 631-1§C. com., art. L. 640-1 ouverte, puis assigner directement les associés en recouvrement de charges.